Die Pacht bezeichnet die Miete, die ein landwirtschaftlicher Betrieb an den Eigentümer von gepachteten Flächen oder ländlichen Gebäuden im Rahmen eines Pachtvertrags zahlt. Für den Vermieter, der diese Beträge erhält, stellt sich jedes Jahr die steuerliche Frage: Wo und wie sollen diese Beträge in seiner Einkommensteuererklärung angegeben werden? Die steuerliche Behandlung hängt vom Status des Eigentümers, dem erhaltenen Betrag und dem anwendbaren Besteuerungsregime ab.
Pacht und Immobilienerträge: die steuerliche Zuordnung im Griff haben
Die Finanzbehörde klassifiziert die von einem nicht bewirtschaftenden Eigentümer erhaltenen Pachten in die Kategorie der Immobilienerträge. Diese Zuordnung gilt selbst dann, wenn die Flächen für eine landwirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden. Die landwirtschaftliche Natur des vermieteten Eigentums schafft kein abweichendes Regime für den Vermieter.
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Es gibt zwei Regime. Das Micro-Foncier-Regime gilt automatisch, wenn der jährliche Bruttoertrag aus Immobilien des Steuerhaushalts 15.000 Euro nicht übersteigt, unabhängig von den Eigentümern. Ein Pauschalabzug deckt dann alle Kosten ab, ohne dass Nachweise erbracht werden müssen. Die Bruttoeinnahmen werden in Zeile 4BE der Erklärung 2042 angegeben.
Wenn diese Grenze überschritten wird oder der Eigentümer seine tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Versicherungen, Kreditzinsen, Verwaltungskosten) abziehen möchte, erfolgt die Deklaration der landwirtschaftlichen Pacht bei den Steuern über das Formular 2044. Das Nettoergebnis, positiv oder negativ, wird dann in Zeile 4BA oder 4BB der Erklärung 2042 übertragen.
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Formular 2044: die Zeilen, die für einen Pachtvertrag auszufüllen sind
Das Formular 2044 verwirrt oft die Vermieter von landwirtschaftlichen Flächen, da es für alle Immobilienerträge, einschließlich städtischer Immobilien, konzipiert wurde. Einige Orientierungspunkte helfen, sich zurechtzufinden.
Einnahmen zu deklarieren
Die im Laufe des Jahres erhaltenen Pachtzahlungen werden im Abschnitt „Bruttoeinnahmen“ des Formulars angegeben. Der einzutragende Betrag entspricht der tatsächlich erhaltenen Pacht, nicht dem theoretischen Betrag des Pachtvertrags. Wenn der Pächter eine zusätzliche Zahlung geleistet hat (teilweise Rückerstattung der Grundsteuer, zum Beispiel), wird dieser Betrag zu den Bruttoeinnahmen addiert.
Abziehbare Kosten im tatsächlichen Regime
Das tatsächliche Regime erlaubt den Abzug mehrerer Kostenkategorien. Die häufigsten für einen Pachtvertrag:
- Die Versicherungsprämien, die das vermietete Eigentum abdecken (Haftpflichtversicherung des nicht bewohnten Eigentümers, Versicherung gegen Mietrisiken).
- Pauschale Verwaltungskosten, die von der Verwaltung festgelegt werden, zu denen die tatsächlichen Kosten für Verfahren oder die Vergütung eines Verwalters hinzukommen, falls zutreffend.
- Die Kreditzinsen, die für den Erwerb oder den Erhalt des Eigentums aufgenommen wurden, in Zeile 250 des Formulars 2044 angegeben.
- Die Ausgaben für Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten, die vom Vermieter getragen werden, sofern sie nicht als Verbesserungs- oder Bauausgaben gelten.
Das Nettoergebnis aus Immobilien (Einnahmen abzüglich Kosten) kann negativ sein. In diesem Fall kann der Teil des Defizits, der mit den laufenden Kosten (außer Kreditzinsen) verbunden ist, auf das Gesamteinkommen angerechnet werden, bis zu einer jährlichen Grenze, die im Allgemeinen Steuerrecht festgelegt ist.
Nießbrauch, Gemeinschaft und Kontrollen: die Punkte der Aufmerksamkeit im Jahr 2024
Mehrere besondere Situationen erschweren die Deklaration der Pachten und erfordern eine verstärkte Aufmerksamkeit der Finanzbehörde.
Teilung des Eigentums und Nießbrauch
Wenn ein ländliches Eigentum zwischen einem Nureigentümer und einem Nießbraucher aufgeteilt ist, <strong.declares the Nießbraucher die Pachten in seinen Immobilienerträgen. Diese Regel gilt selbst dann, wenn der Pachtvertrag historisch vom Nureigentümer unterzeichnet wurde. Die aktualisierten Hinweise 2044 für die Kampagne 2024 erinnern an diese Zuordnung. Jeder Fehler in diesem Punkt kann zu einer Nachprüfung in beiden betroffenen Erklärungen führen.
Familiengemeinschaften
Im Falle einer Gemeinschaft erklärt jeder Miteigentümer seinen Anteil an der Pacht proportional zu seinen Rechten in der Gemeinschaft. Die Miteigentümer können nicht frei wählen, die Erklärung auf ein einziges Mitglied der Familie zu konzentrieren.
Erhöhung der gezielten Kontrollen
Seit der Erklärungskampagne 2024 berichten die Rückmeldungen von landwirtschaftlichen Buchhaltungsnetzwerken und Landwirtschaftskammern von einer deutlichen Zunahme der Kontrollen zur Kohärenz zwischen den deklarierten Pachten und den eingereichten Pachtverträgen. Die Verwaltung vergleicht die deklarierten Beträge mit den tatsächlich bewirtschafteten Flächen. Nicht ansässige Eigentümer und Familiengemeinschaften stehen im besonderen Fokus.
Um das Risiko einer Nachprüfung zu minimieren, wird empfohlen, alle Belege aufzubewahren: unterzeichneter Pachtvertrag, Pachtquittungen, Grundsteuerbescheid mit teilweise Rückerstattung durch den Pächter und alle Änderungen, die den Betrag der Miete betreffen.
Index der Pachten und Aktualisierung des Pachtbetrags
Der Pachtbetrag ist nicht frei. Er wird durch Präfekturverfügungen geregelt, die Spannen je nach Art und Qualität des Landes festlegen. Jedes Jahr dient ein nationaler Pachtindex, der im Amtsblatt veröffentlicht wird, als Grundlage für die Aktualisierung der Miete.
Der Vermieter muss überprüfen, dass der in seiner Erklärung angegebene Betrag dem aktualisierten Pachtbetrag gemäß diesem Index entspricht und nicht dem ursprünglichen Betrag des vor mehreren Jahren unterzeichneten Vertrags. Eine Abweichung zwischen dem deklarierten Betrag und dem theoretischen Betrag, der sich aus der Anwendung des Index ergibt, kann bei einer Kontrolle Aufmerksamkeit erregen.
Die Aktualisierung wird berechnet, indem die Veränderung des Index auf die Pacht des Vorjahres angewendet wird. Das erhaltene Ergebnis stellt die neue fällige Miete dar, die der Pächter zahlt und die der Vermieter erklärt.
Micro-Foncier oder tatsächliches Regime: Abwägung für einen landwirtschaftlichen Vermieter
Die Wahl zwischen Micro-Foncier und tatsächlichem Regime erfordert eine genaue Berechnung. Das Micro-Foncier-Regime wendet einen Pauschalabzug auf die Bruttoeinnahmen an. Wenn die tatsächlichen Kosten des Vermieters (Arbeiten, Versicherungen, Zinsen) diesen Pauschalbetrag überschreiten, wird das tatsächliche Regime vorteilhafter.
Die Option für das tatsächliche Regime bindet den Steuerpflichtigen für einen Mindestzeitraum von drei Jahren. Diese Einschränkung erfordert, die voraussichtliche Entwicklung der Kosten in diesem Zeitraum zu antizipieren. Ein Vermieter ohne laufende Kredite und ohne geplante Arbeiten hat oft ein Interesse daran, im Micro-Foncier zu bleiben, vorausgesetzt, er überschreitet nicht die Grenze der Bruttoeinnahmen.
- Micro-Foncier: vereinfachte Erklärung (Zeile 4BE), automatischer Abzug, keine Nachweise beizufügen.
- Tatsächliches Regime: Formular 2044 obligatorisch, Abzug der tatsächlichen Kosten, Möglichkeit, ein Immobiliendefizit zu erzeugen.
- Unwiderrufliche Option für drei Jahre: zu bewerten je nach bevorstehenden Arbeiten und Krediten.
Ein Pachtvertrag, der für einen Mindestzeitraum von neun Jahren abgeschlossen wird, generiert regelmäßige Einnahmen über einen langen Zeitraum. Die steuerliche Abwägung muss diese Sichtbarkeit berücksichtigen, um die Behandlung der Pachten über mehrere Jahre zu optimieren, anstatt von Jahr zu Jahr zu denken.