Eine mittelgroße Stadt in Frankreich bezeichnet eine Agglomeration, deren urbaner Kern zwischen 20.000 und 200.000 Einwohner umfasst. Im Hinblick auf den Mietimmobilienmarkt weisen diese Gebiete Merkmale auf, die sich von Metropolen unterscheiden: ein deutlich höherer Bestand an älteren Immobilien, deutlich niedrigere Erwerbspreise und eine sich schnell verändernde Mietnachfrage seit den jüngsten regulatorischen Entwicklungen.
Alter Bestand und Klimagesetz: die DPE-Beschränkung, die das Mietangebot neu gestaltet
Die meisten Artikel über Investitionen in mittelgroße Städte erwähnen die niedrigen Preise und die attraktiven Renditen. Sie übersehen jedoch ein Phänomen, das die Struktur des Marktes verändert: das schrittweise Verbot, energetisch ineffiziente Immobilien zu vermieten (Klassen F und G des DPE), das durch das Klimagesetz und die Resilienzgesetzgebung auferlegt wird.
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Der Mietbestand in mittelgroßen Städten ist oft älter als der in Metropolen. Agglomerationen wie Châteauroux, Bourges oder Saint-Quentin haben einen hohen Anteil an Wohnungen, die vor den ersten energetischen Vorschriften gebaut wurden. Die FNAIM Centre-Val de Loire und die ADIL de l’Indre berichten seit 2023 von einem Anstieg der Ablehnungen von Vermietungen für Immobilien der Klassen F oder G.
Um die Immobilien-Trends auf Trend Immo zu verstehen, muss man die konkrete Wirkung dieser Verknappung messen: weniger verfügbare Immobilien zur Miete, was zu einer steigenden Mietnachfrage in historisch entspannten Städten führt. Ein Eigentümer, der eine Immobilie der Klasse F renoviert, um die Klasse D zu erreichen, erhält einen direkten Wettbewerbsvorteil auf einem Markt, in dem das Angebot jedes Jahr schrumpft.
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Denormandie-Programm in mittelgroßen Städten: Mietrenovierung und gezielte Steuererleichterung
Das Denormandie-Programm zielt speziell auf alte Wohnungen ab, die in bestimmten Stadtzentren Renovierungsbedarf haben. Seine Verlängerung kommt mittelgroßen Gemeinden wie Montluçon, Lunéville oder Maubeuge zugute, wo der Bedarf an Sanierung des Bestands real ist.
Der Mechanismus ist einfach: Der Investor kauft eine alte Immobilie, führt Renovierungsarbeiten durch, die einen signifikanten Teil der Gesamtkosten der Maßnahme ausmachen, und erhält eine Steuerermäßigung im Austausch für ein Engagement zur Vermietung zu einem gedeckelten Preis. Dieses Programm unterscheidet sich vom alten Pinel durch seine Ausrichtung auf die Renovierung des bestehenden Bestands anstelle von Neubauten.
Die Kriterien, die Denormandie in mittelgroßen Städten relevant machen
- Ein niedriger Erwerbspreis, der es ermöglicht, das Renovierungsbudget einzubeziehen, ohne die Obergrenzen des Programms zu überschreiten, im Gegensatz zu Metropolen, wo das Grundstück den Großteil des Budgets absorbiert.
- Ein reichhaltiger und oft sanierungsbedürftiger alter Bestand, was die Auswahl an förderfähigen Immobilien im Vergleich zu großen Städten, in denen die Renovierung bereits weit fortgeschritten ist, erweitert.
- Eine Mietnachfrage, die mechanisch durch den Rückzug der energetisch ineffizienten Immobilien vom Markt verstärkt wird, was eine stabilere Belegungsrate für renovierte Immobilien garantiert.
Ein häufiger Fehler besteht darin, nur auf die Bruttorendite zu schauen. Das Denormandie-Programm verändert die Gleichung: die Nettorentabilität nach Steuervorteilen kann die eines metropolitanen Investments übersteigen, vorausgesetzt, die Renovierungsarbeiten sind korrekt kalkuliert und die Gemeinde steht auf der Liste der förderfähigen Zonen.
Mietrendite in mittelgroßen Städten: was die niedrigen Preise nicht sagen
Ein niedriger Quadratmeterpreis führt mechanisch zu einer höheren Bruttorendite. Das ist das am häufigsten angeführte Argument zu diesem Thema, und es ist mathematisch korrekt. Das Problem liegt woanders.
Die Leerstandsquote stellt das Haupt-Risiko in mittelgroßen Städten dar, deren demografische Entwicklung ungünstig ist. Die Studie von France Stratégie über 202 französische mittelgroße Städte zeigt, dass die Mehrheit von ihnen (85 untersuchte Städte, wie Bayonne, Chambéry, Vannes oder Sète) in der letzten Dekade günstigere Entwicklungen als der nationale Durchschnitt in Bezug auf Demografie, Beschäftigung und Immobilienpreise erlebt hat.
Im Gegensatz dazu weisen etwa 16 % dieser Städte (wie Châteauroux, Épinal oder Sedan) negative Entwicklungen auf. In eine mittelgroße Stadt zu investieren, ohne ihre demografische und wirtschaftliche Dynamik zu überprüfen, bedeutet, auf eine Bruttorendite zu setzen, die durch den Leerstand erodiert wird.
Städtischer Kern gegen Umland: eine Unterscheidung, die man nicht ignorieren sollte
France Stratégie hebt ein strukturelles Phänomen hervor: Die urbanen Kerne mittelgroßer Städte sind deutlich weniger dynamisch als ihre peri-urbanen Ränder. Beschäftigung und Bevölkerung wachsen eher in der Peripherie als im Zentrum.
Für den Mietinvestor ändert diese Erkenntnis die Perspektive. Eine Immobilie im alten Stadtzentrum kann eine hohe nominale Rendite bieten, leidet jedoch unter einer schwachen Nachfrage, während eine Wohnung in der ersten Peripherie, die besser angebunden ist, stabilere Mieter anziehen wird. Die tatsächliche Rendite hängt ebenso stark von der infrakommunalen Lage wie vom Kaufpreis ab.
Eine mittelgroße Stadt für eine Mietinvestition auswählen: die konkreten Filter
Anstelle einer Liste der “besten Städte” sind hier die Filter, die es ermöglichen, schlechte Entscheidungen bereits vor der Besichtigung einer Immobilie auszuschließen:
- Die demografische Entwicklung der letzten zehn Jahre anhand der INSEE-Daten überprüfen: Eine Stadt, die kontinuierlich Einwohner verliert, birgt ein strukturelles Leerstandsrisiko.
- Die Liste der für das Denormandie-Programm oder andere Renovierungsprogramme förderfähigen Gemeinden einsehen, die einen öffentlichen Willen zur Revitalisierung des Stadtzentrums signalisiert.
- Den Anteil der Immobilien der Klassen F und G im lokalen Mietbestand analysieren: Ein hoher Anteil weist sowohl auf ein Risiko (Renovierungsbedarf) als auch auf eine Chance (Verknappung des konkurrierenden Angebots) hin.
- Die Verkehrsanbindung bewerten (TGV-Bahnhof, Autobahn, häufige TER): Die dynamischsten mittelgroßen Städte, wie Bayonne oder Vannes, kombinieren Lebensqualität und Erreichbarkeit zu einem metropolitanen Zentrum.
Der Mietmarkt mittelgroßer Städte bildet kein homogenes Ganzes. Die Unterschiede zwischen einer wachsenden Agglomeration und einer Stadt mit demografischem Rückgang sind ebenso ausgeprägt wie zwischen Paris und einer ländlichen Unterpräfektur. Die Rentabilität einer Mietinvestition in diesen Gebieten hängt weniger vom Einstiegspreis ab als von der Fähigkeit, die Städte zu identifizieren, deren lokale, regulatorische und demografische Dynamik die Belegungsrate mittelfristig schützt.